Révision de loyer IRL 2026 : calcul, formule et exemples
L'IRL (Indice de Référence des Loyers) est l'outil légal qui encadre la révision annuelle des loyers en France. Il est publié chaque trimestre par l'INSEE et fixe le plafond d'augmentation que le bailleur peut appliquer. Le dernier IRL connu est celui du 4e trimestre 2025 : 145,78 en métropole, soit +0,79 % sur un an.
La révision annuelle du loyer n'est possible que si le bail comporte une clause de révision. Elle ne peut dépasser l'évolution de l'IRL publié par l'INSEE pour le trimestre de référence prévu au contrat. Elle ne s'applique pas rétroactivement et doit être demandée dans l'année qui suit la date prévue.
Loyer révisé = loyer actuel × (IRL du trimestre N ÷ IRL du même trimestre N-1)
Comment fonctionne la révision de loyer avec l'IRL
L'IRL est calculé chaque trimestre par l'INSEE sur la base de la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois. Il sert de référence légale pour toutes les locations d'habitation à usage de résidence principale, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.
Pour pouvoir réviser le loyer, deux conditions sont indispensables. D'abord, le bail doit comporter une clause de révision annuelle — sans elle, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. Ensuite, la révision doit être calculée à partir du bon trimestre de référence, celui précisé dans le contrat ou, à défaut, le dernier IRL publié à la date de signature du bail.
Un point important souvent méconnu : la révision n'est pas automatique. Le bailleur doit en faire la demande. S'il ne l'applique pas dans l'année qui suit la date prévue au bail, il perd le droit de l'appliquer pour cette période. La révision ne peut pas non plus être rétroactive.
Enfin, depuis le 24 août 2022, la révision est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit après cette date. Un bailleur dont le bien est une passoire thermique ne peut donc pas augmenter le loyer via l'IRL.
Tableau des derniers IRL publiés par l'INSEE
L'INSEE publie l'IRL quatre fois par an : mi-janvier (T4), mi-avril (T1), mi-juillet (T2) et mi-octobre (T3). Voici les valeurs récentes pour la métropole.
| Trimestre | Valeur IRL (métropole) | Évolution annuelle | Date de publication |
|---|---|---|---|
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % | 16 janvier 2026 |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % | 15 octobre 2025 |
| T2 2025 | 146,68 | +1,04 % | 11 juillet 2025 |
| T1 2025 | 145,47 | +1,40 % | 15 avril 2025 |
| T4 2024 | 144,64 | +1,12 % | 16 janvier 2025 |
Le prochain IRL (T1 2026) sera publié par l'INSEE le 15 avril 2026. Pour les logements situés en Outre-mer ou en Corse, des indices spécifiques s'appliquent — vérifiez toujours l'indice correspondant à votre zone sur le site de l'INSEE.
Exemples chiffrés de révision de loyer avec l'IRL
Voici comment appliquer concrètement la formule selon différentes situations. Dans chaque cas, on utilise l'IRL du trimestre de référence prévu au bail, comparé au même trimestre de l'année précédente.
| Situation | Loyer actuel | IRL N | IRL N-1 | Nouveau loyer | Hausse |
|---|---|---|---|---|---|
| Révision au T4 2025 — appartement métropole | 750 € | 145,78 | 144,64 | 755,91 € | +5,91 € |
| Révision au T2 2025 — studio meublé | 600 € | 146,68 | 145,17 | 606,24 € | +6,24 € |
| Révision au T1 2025 — T2 province | 850 € | 145,47 | 143,46 | 861,91 € | +11,91 € |
| Révision au T4 2025 — grand appartement | 1 200 € | 145,78 | 144,64 | 1 209,46 € | +9,46 € |
Rappel de la formule : loyer révisé = loyer actuel × (IRL du trimestre N ÷ IRL du même trimestre N-1), arrondi à la 2e décimale. Exemple : 750 × (145,78 ÷ 144,64) = 750 × 1,00788 = 755,91 €.
Le loyer révisé ne peut jamais dépasser le plafond fixé par l'évolution de l'IRL. Si l'IRL a progressé de 0,79 %, le bailleur ne peut pas appliquer 2 % même en zone non tendue. La révision est plafonnée, pas minimale.
Cas pratiques : comment appliquer la révision au quotidien
Cas 1 : bail avec clause de révision au 1er janvier
Le bailleur applique chaque 1er janvier la révision basée sur l'IRL du T4 de l'année précédente. En 2026, il utilise l'IRL T4 2025 (145,78) face à l'IRL T4 2024 (144,64), soit +0,79 %. Pour un loyer de 900 €, le nouveau montant est 907,11 €.
Cas 2 : bail sans trimestre précisé
Si aucun trimestre de référence n'est indiqué dans le bail, on utilise le dernier IRL publié à la date de signature. Le bailleur identifie ce trimestre puis applique la formule avec le même trimestre un an plus tard.
Cas 3 : bailleur qui n'a pas révisé l'année précédente
La révision non appliquée est perdue pour l'année concernée. Le bailleur ne peut pas cumuler deux années de révision. Il repart du loyer en cours et applique l'IRL de l'année en cours normalement.
Cas 4 : logement en zone tendue
En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.), l'encadrement des loyers s'ajoute aux règles de l'IRL. La révision est possible mais le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Après la révision, pensez à mettre à jour votre quittance mensuelle avec le nouveau montant du loyer. MaQuittancePDF vous permet de générer le document révisé en quelques secondes.
Erreurs fréquentes à éviter lors de la révision de loyer
Réviser sans clause dans le bail
Sans clause de révision annuelle, aucune augmentation n'est légalement possible via l'IRL. Le bailleur qui tente de le faire s'expose à un litige avec le locataire.
Utiliser le mauvais trimestre de référence
La révision doit se baser sur le trimestre prévu au bail, pas sur le dernier IRL publié. Une erreur de trimestre peut conduire à une révision erronée, à la hausse ou à la baisse.
Appliquer la révision rétroactivement
La révision ne peut pas être réclamée pour des mois passés. Si le bailleur la demande en retard, elle ne s'applique qu'à partir de la date de la demande.
Oublier les cas d'interdiction
Logement classé F ou G, loyer déjà au-dessus du loyer de référence en zone tendue : dans ces cas, la révision est bloquée même si le bail prévoit une clause et que l'IRL a progressé.
FAQ — Révision de loyer et IRL
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'IRL (Indice de Référence des Loyers) est un indice publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert à encadrer la révision annuelle des loyers en location d'habitation, vide ou meublée. Il est calculé sur la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois.
Quelle est la valeur actuelle de l'IRL ?
Le dernier IRL publié est celui du 4e trimestre 2025 : 145,78 en métropole, soit une hausse de +0,79 % sur un an. Il a été publié au Journal Officiel le 16 janvier 2026. Le prochain (T1 2026) sera publié le 15 avril 2026.
Le bailleur est-il obligé d'appliquer la révision ?
Non. La révision est une faculté, pas une obligation. Le bailleur peut choisir de ne pas l'appliquer. S'il souhaite la faire, il doit le faire dans l'année qui suit la date de révision prévue au bail.
Peut-on réviser le loyer sans clause dans le bail ?
Non. La révision n'est possible que si le bail comporte une clause de révision annuelle. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail, quelle que soit l'évolution de l'IRL.
La révision s'applique-t-elle aux logements classés F ou G ?
Non. Depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au DPE, pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit après cette date.
Quel trimestre utiliser si le bail ne le précise pas ?
On utilise le dernier IRL publié à la date de signature du bail. Ce trimestre devient ensuite la référence pour toutes les révisions annuelles suivantes du même contrat.
La révision s'applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui. L'IRL s'applique aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées à usage de résidence principale, dans les mêmes conditions de clause et de plafond.